Dernière mise à jour : août 2026
Vous préparez un achat immobilier et vous butez sur une ligne qui pèse lourd : les frais dits « de notaire », dont l’essentiel est en réalité un impôt, les DMTO, ou droits de mutation à titre onéreux. Depuis la loi de finances 2025, chaque département peut relever sa part, et la facture varie désormais de plusieurs milliers d’euros à prix d’achat identique.
Encore faut-il pouvoir vérifier le taux qui s’appliquera à votre acte, et c’est là que l’exercice se complique. Aucun des deux sites que l’on consulte spontanément ne publie de carte interactive : la référence est un tableau PDF que la DGFiP réédite au fil des délibérations, et les notaires renvoient de leur côté vers un simulateur de frais.
Que recouvrent ces DMTO, et qui les encaisse ? Où se situe votre département sur la carte 2026, et combien vous coûte-t-il réellement ? On répond à chaque question, jusqu’au calcul du coût total de votre acquisition.
1. Les DMTO, c’est quoi exactement, et qui les encaisse ?
Derrière l’expression « frais de notaire » se cache d’abord un impôt. Avant de comparer ce qu’un achat coûte d’un département à l’autre, il faut savoir ce que recouvrent les DMTO et vers qui remonte cet argent.
1.1 DMTO ou DMTG : deux impôts à ne pas confondre
Les DMTO, ou droits de mutation à titre onéreux, sont les impôts perçus lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire contre un prix, c’est-à-dire lors d’une vente. On les désigne aussi sous les noms de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Dans l’ancien, ils représentent à eux seuls environ 80 % de ce qu’on appelle les « frais de notaire », le reste couvrant la rémunération du notaire et quelques frais annexes.
La confusion la plus fréquente ne porte pas sur le notaire, mais sur un sigle très proche, le DMTG. Les droits de mutation à titre gratuit frappent les transmissions sans contrepartie, donations et successions, avec des barèmes totalement distincts. Un achat déclenche des DMTO, tandis qu’une donation du même bien relèverait des DMTG, avec leur abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Ces transmissions à titre gratuit sortent du périmètre de cet article. Nous en détaillons les leviers dans notre guide de la donation immobilière 2026.
1.2 Comment se décompose le taux : département, commune, État
Le taux de DMTO n’est pas un chiffre unique, il additionne trois prélèvements qui vont à trois bénéficiaires différents, dans le cadre des articles 1594 D et suivants du Code général des impôts. Le plus lourd est le droit départemental d’enregistrement, fixé à 4,50 % du prix (relevé jusqu’à 5,00 % depuis la réforme). S’y ajoutent une taxe communale additionnelle de 1,20 %, qui revient à la commune du bien, puis des frais d’assiette et de recouvrement prélevés par l’État, égaux à 2,37 % du seul droit départemental. La base de calcul, l’assiette, est le prix de vente net vendeur.
On comprend dès lors pourquoi « frais de notaire » est un abus de langage. Ces trois prélèvements remontent au département, à la commune et à l’État via la DGFiP, et le notaire n’en conserve pas un centime : il les collecte pour le Trésor public et les reverse. Sur un achat ancien de 500 000 € dans un département non relevé, le département perçoit 22 500 €, la commune 6 000 € et l’État 533 €, soit 29 033 € sur ≈ 35 804 € de frais.
Un levier légal existe malgré tout pour alléger l’assiette. Comme les DMTO se calculent sur le prix net vendeur, retrancher la valeur du mobilier détaché (cuisine équipée, meubles) réduit d’autant votre base taxable, à condition de produire un inventaire chiffré et justifié.
2. Ce que change la réforme 2025 et où en est votre département
Le gros du taux tient à la part départementale, et c’est elle que la loi a rendue mobile en 2025. Dans quelle catégorie se range votre département, et à partir de quand ?
2.1 La réforme 2025 : le plafond départemental passe à 5,00 %
Tout part de l’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Il autorise chaque conseil départemental à relever son droit d’enregistrement au-delà de 4,50 % sans dépasser 5,00 %, soit un demi-point au maximum. La mesure est temporaire, car elle ne vaut que pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ; passé ce terme, chaque département retrouve le taux qu’il appliquait au 31 janvier 2025, le plus souvent 4,50 %, sauf reconduction.
La hausse n’a rien d’automatique, puisqu’elle suppose une délibération. Un département peut donc conserver 4,50 %, voire rester au taux de droit commun de 3,80 %. Ce chiffre passe souvent pour un plancher, à tort. L’article 1594 D du code général des impôts en fait le taux applicable à défaut de délibération, et fixe le plancher réel à 1,20 %. Un département à 3,80 % n’est pas bloqué par la loi, il n’a jamais voté autre chose.
Un point mérite ensuite d’être clarifié, car il circule beaucoup. On lit souvent que la réforme porterait le taux « à 5,80 % ». C’est inexact. Un département resté à 4,50 % applique déjà un taux global de 5,81 %, et c’est le standard historique : la réforme ne l’a pas créé. Ce qu’elle change, c’est le plafond départemental, porté à 5,00 %, ce qui hisse le taux global maximal autour de 6,32 %.
L’entrée en vigueur dépend de la date à laquelle la délibération a été notifiée, et le droit a bougé sur ce point : l’article 121 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a réécrit ce calendrier, qui s’étage désormais jusqu’au 1er janvier 2028. Repérez où tombe la date de votre acte, et vous anticipez le taux réellement appliqué. La frise ci-dessous récapitule ces jalons, jusqu’à l’extinction prévue au 31 mars 2028.
Pourquoi cette ouverture ? Les DMTO sont la première recette fiscale autonome des départements, et la chute des transactions de 2023-2024 l’a asséchée. L’impact individuel reste mesuré, de l’ordre de +1 500 € sur un achat de 300 000 €. L’adoption a été rapide : 27 entités appliquaient le taux relevé au 1er avril 2025, 73 dès le 1er mai 2025, 83 au 1er juin 2025, et la progression s’est poursuivie depuis.
2.2 La carte 2026 : trois taux selon le département
Trois catégories suffisent à situer votre département, selon le droit qu’il a voté. Le taux global s’obtient en ajoutant la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette de l’État.
Carte 2026 des taux DMTO par catégorie de département
| Catégorie de département | Droit départemental | Taxe communale | Frais d’assiette État | Taux DMTO global ≈ |
|---|---|---|---|---|
| Droit commun (Indre seul) | 3,80 % | 1,20 % | ≈ 0,090 % | ≈ 5,09 % |
| Standard non relevé | 4,50 % | 1,20 % | ≈ 0,107 % | ≈ 5,81 % |
| Relevé (majorité 2026) | 5,00 % | 1,20 % | ≈ 0,119 % | ≈ 6,32 % |
Données à jour : août 2026.
Dans les faits, la répartition est très déséquilibrée. Seul l’Indre (36) applique encore le taux de droit commun de 3,80 %. Onze départements et collectivités ont choisi de rester à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte). Tous les autres, soit 88 des 100 entités listées par la DGFiP, sont passés à 5,00 %, dont la totalité de l’Île-de-France ; le Cantal (15), dont la hausse était d’abord bornée au 31 mai 2026, y figure désormais sans date de fin.
Ces listes bougent toutefois au fil des délibérations, et plusieurs cartes de presse citent des départements mal classés (l’Orne à 4,50 % quand la DGFiP le classe à 5,00 %, par exemple). La seule référence qui fasse foi à la date de votre acte reste la table consolidée que la DGFiP publie pour les notaires (fichier de type dmto_2026-XX.pdf sur impots.gouv.fr). Le numéro qui suit l’année désigne le mois d’entrée en vigueur : c’est lui, et non la date de téléchargement, qu’il faut comparer à la date de votre acte.
2.3 Ce que l’adresse du bien coûte, en euros
À prix strictement identique, cette classification se traduit en euros sonnants. Sur un achat de 300 000 € dans l’ancien, les DMTO passent d’environ 15 270 € dans un département au taux de droit commun (5,09 %) à environ 17 420 € au taux standard (5,81 %), puis à environ 18 960 € dans un département ayant relevé son taux (6,32 %). Même bien, même prix, et pourtant un écart de près de 3 700 € selon la seule adresse.
La localisation pèse donc lourd, sans être le seul paramètre : la nature du bien et le profil de l’acheteur font varier non plus le taux, mais le régime tout entier.
3. Neuf ou ancien, primo-accédant ou investisseur : à quel taux serez-vous soumis ?
Ce basculement tient d’abord à la nature du bien, quel que soit votre profil. Partons de ce clivage commun, avant de voir ce qu’il change pour un primo-accédant, puis pour un investisseur.
3.1 Neuf (VEFA) ou ancien : deux fiscalités d’acquisition
Un bien ancien, achevé depuis plus de cinq ans, supporte les DMTO pleins déjà cartographiés, de 5,09 % à 6,32 % selon le département. Un logement neuf suit une tout autre logique. Vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou cédé pour la première fois dans les cinq ans suivant son achèvement, il relève d’un régime où la TVA à 20 % est incluse dans le prix et où les droits d’enregistrement laissent place à une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % du prix hors taxe. Résultat, les « frais de notaire » du neuf reviennent autour de 2 % à 3 %, contre 7 % à 8 % dans l’ancien.
Ancien et Neuf/VEFA, comparatif de fiscalité d’acquisition
| Critère | Ancien (> 5 ans) | Neuf / VEFA (première vente, < 5 ans) |
|---|---|---|
| Régime | DMTO pleins | TVA 20 % + droits réduits |
| Taxe départementale + communale | 5,81 % à 6,32 % (selon département) | Sans objet (TVA incluse) |
| Taxe de publicité foncière | Incluse dans les DMTO | 0,715 % du prix HT |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 0,10 % |
| « Frais de notaire » totaux | ≈ 7 % à 8 % | ≈ 2 % à 3 % |
| TVA | Non (hors marchand de biens) | 20 % incluse dans le prix affiché |
Données à jour : août 2026.
Un piège se cache derrière cet écart. Dans le neuf, la TVA de 20 % est déjà comprise dans le prix affiché : l’économie porte sur les seuls droits de mutation, pas sur le prix global. Un neuf à 250 000 € TTC et un ancien à 250 000 € ne sont donc pas comparables. Ce régime réduit ne vaut en outre que pour la première mutation, un logement revendu plus de cinq ans après son achèvement rebasculant dans l’ancien.
3.2 Primo-accédant : neutraliser la hausse, sous conditions
C’est ici que la réforme a prévu une contrepartie, et elle est plus favorable qu’on ne le croit souvent. La hausse ne s’applique pas, de plein droit, à l’achat d’une première résidence principale. Le B du II de l’article 116 l’écrit ainsi : le taux relevé « ne s’applique pas » lorsque le bien constitue pour l’acquéreur une première propriété destinée à sa résidence principale. Aucune démarche, aucune délibération de votre département n’est nécessaire.
Concrètement, un primo-accédant qui achète sa résidence principale dans un département passé à 5,00 % reste taxé au droit départemental de 4,50 %, soit un taux global d’environ 5,81 % au lieu de 6,32 %. Sur un achat de 300 000 €, cela représente près de 1 560 € qui ne sont pas dus. La formule « primo-accédant exonéré de frais de notaire » reste pour autant trompeuse, car c’est la hausse qui tombe, pas les droits.
Deux conditions suffisent, et l’administration précise qu’il n’y en a pas d’autres. Est primo-accédant, au sens du prêt à taux zéro (article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation), celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les deux années précédentes ; le bien doit être destiné à cet usage, un logement étant regardé comme résidence principale lorsqu’il est occupé au moins huit mois par an. Ni ressources, ni mode de financement n’entrent en compte. En indivision, la règle s’apprécie quote-part par quote-part.
Un second dispositif, distinct, se superpose à celui-là. L’article 1594 F septies du code général des impôts autorise un conseil départemental à aller plus loin, en réduisant le droit départemental sous son niveau ordinaire ou en l’exonérant pour une première propriété. Celui-là est bien facultatif, et rare : deux départements seulement sont allés plus loin, les Hautes-Pyrénées (3,80 %) et la Savoie (4,00 %). L’engagement de cinq ans, lui, ne concerne que la réduction facultative de l’article 1594 F septies, le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025 précisant les cas où il n’est pas exigé.
Pour financer cette première acquisition, les règles d’endettement comptent autant que la fiscalité, un sujet que nous approfondissons dans notre guide du crédit immobilier 2026.
3.3 Investisseur, Pinel, Outre-mer : ce qui vous concerne
À l’inverse, l’investisseur qui achète pour louer ne coche aucune de ces cases. Le bien n’étant pas sa résidence principale, il supporte le taux plein de son département, sans neutralisation de la hausse. Son levier reste le choix entre un neuf au régime réduit de 0,715 % et un ancien à taux plein.
Note de Tom
quand je compare des biens locatifs, je raisonne sur le coût d’acquisition complet, jamais sur le seul prix affiché ; entre un neuf et un ancien de prix proches, l’écart de droits de mutation pèse directement sur le rendement net que je vise.
Cette attention à l’assiette vaut aussi pour les frais que l’investisseur choisit de payer. Les acteurs du locatif clé en main calculent leurs honoraires sur des bases très différentes : Ouiker retient le seul prix net vendeur négocié, quand d’autres intègrent les travaux, l’ameublement, voire les frais de notaire. À montant apparemment voisin, la facture change donc selon ce que la base recouvre. Ceux qui préfèrent s’exposer à la pierre sans acquérir de bien, et donc sans droits de mutation, passent plutôt par le financement participatif immobilier, où Raizers prête directement aux promoteurs.
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Idéal pour s’exposer à l’immobilier sans acheter de bien, donc sans droits de mutation ni frais d’acquisition
Deux dispositifs reviennent souvent dans les questions d’investisseurs. Le Pinel a fermé aux acquisitions nouvelles le 31 décembre 2024, seuls les engagements antérieurs courant jusqu’à leur terme ; il n’a de toute façon jamais ouvert d’exonération de DMTO. L’Outre-mer applique les mêmes principes, avec des spécificités à recouper territoire par territoire, Mayotte relevant par exemple du taux de 4,50 % et non du taux relevé. Les seuils de rendement à viser selon la ville sont détaillés dans notre analyse de l’investissement locatif 2026.
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Idéal pour un investisseur qui veut des honoraires assis sur le seul prix net vendeur, la même assiette que les droits de mutation
Dernière confusion à lever : financer son achat grâce à une donation reçue ne change rien aux DMTO dus sur la vente, la donation relevant des droits à titre gratuit, détaillés dans notre guide de la donation immobilière.
4. Calculer le coût total de votre acquisition, étape par étape
Vous connaissez votre régime et votre taux ; il vous manque le montant final. Additionnons les quatre postes qui le composent, puis calculons-le pour trois prix de bien.
4.1 Les quatre composantes et le calcul, pas à pas
Le coût total d’acquisition repose sur quatre composantes. La première, les DMTO, s’obtient en multipliant le prix net vendeur par le taux global de votre département (5,09 %, 5,81 % ou 6,32 %). La deuxième regroupe les émoluments du notaire, sa rémunération propre, calculés selon un barème dégressif par tranches et majorés de la TVA à 20 %. La troisième, la contribution de sécurité immobilière, ajoute 0,10 % du prix (minimum 15 €, articles 881 K et 881 L du code général des impôts). La quatrième, les débours, couvre les frais que le notaire avance pour votre compte, de l’ordre de quelques centaines d’euros.
Le barème explique pourquoi le pourcentage total baisse quand le prix monte. Le notaire perçoit 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, et 0,799 % au-delà de 60 000 € (hors taxe, TVA de 20 % en sus). Plus le prix grimpe, plus la dernière tranche, la moins chère, domine le calcul.
Simulateur du coût total d’acquisition dans l’ancien, département à ≈ 5,81 %
| Prix net vendeur | DMTO (≈ 5,81 %) | Émoluments notaire (TTC) | CSI (0,10 %) | Débours | Total frais | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 11 613 € | ≈ 2 394 € | 200 € | ≈ 1 000 € | ≈ 15 207 € | ≈ 7,6 % |
| 500 000 € | 29 033 € | ≈ 5 271 € | 500 € | ≈ 1 000 € | ≈ 35 804 € | ≈ 7,2 % |
| 1 000 000 € | 58 067 € | ≈ 10 065 € | 1 000 € | ≈ 1 000 € | ≈ 70 132 € | ≈ 7,0 % |
Données à jour : août 2026.
À prix constant, la localisation continue de peser. Sur ce même bien à 500 000 €, un département passé à 6,32 % au lieu de 5,81 % ajoute environ 2 560 € de DMTO, ce qui porte le total des frais autour de 38 360 €, soit près de 7,7 % du prix.
Pour refaire ce calcul, identifiez le régime (neuf ou ancien), puis la catégorie de votre département sur la table DGFiP. Appliquez le taux global au prix net vendeur, calculez les émoluments par tranches et ajoutez-y la TVA, puis la CSI et les débours. Vérifiez enfin si vous relevez du régime primo-accédant, et retranchez la valeur du mobilier de l’assiette.
4.2 L’essentiel à retenir en 2026
Six repères résument ce qu’il faut sécuriser avant de signer, chaque ligne renvoyant à un point développé plus haut.
Récapitulatif de ce qu’il faut retenir sur les DMTO en 2026
| Question | Réponse 2026 | À faire / À éviter |
|---|---|---|
| Taux DMTO global | 5,09 % (dép. à 3,80 %) · 5,81 % (dép. à 4,50 %) · 6,32 % (dép. à 5,00 %) | ✅ Vérifier la catégorie du département sur la table DGFiP · ❌ Supposer un taux national unique |
| Réforme 2025 | Plafond départemental relevé de 4,50 % à 5,00 %, actes du 01/04/2025 au 31/03/2028 | ✅ Vérifier si l’acte tombe dans la fenêtre · ❌ Croire que le total passe à « 5,80 % » (c’était l’ancien standard) |
| Qui perçoit | Département (4,50–5,00 %) + commune (1,20 %) + État (2,37 % du droit dép.) | ✅ Comprendre que le notaire ne garde rien des DMTO · ❌ Confondre DMTO et rémunération du notaire |
| Neuf / VEFA | TVA 20 % incluse + TPF réduite 0,715 % + CSI 0,10 % → frais ≈ 2–3 % | ✅ Comparer neuf et ancien hors TVA · ❌ Comparer prix TTC neuf et prix ancien directement |
| Primo-accédant | Hausse écartée de plein droit pour une première résidence principale, sans démarche ; réduction départementale supplémentaire dans 2 départements | ✅ Vérifier les deux conditions, non-propriétaire depuis 2 ans et usage de résidence principale · ❌ Attendre une délibération de son département pour en bénéficier |
| Frais totaux ancien | ≈ 7 % à 8 % du prix (DMTO + émoluments + CSI + débours) | ✅ Retrancher le mobilier de l’assiette · ❌ Oublier les débours et la TVA sur émoluments |
Données à jour : août 2026.
Conclusion
Ce que l’on appelle « frais de notaire » est surtout un impôt, le DMTO, dont le notaire ne garde pas un centime. Depuis la réforme 2025, son taux n’a plus rien de national : selon le département, il s’établit autour de 5,09 %, 5,81 % ou 6,32 %, soit près de 3 700 € d’écart sur un même achat de 300 000 €. Avant de signer, la seule référence qui fasse foi reste la table que la DGFiP publie pour les notaires.
Deux leviers méritent votre attention. Un logement neuf échappe aux droits pleins et supporte une taxe réduite de 0,715 %, à condition de comparer les prix hors TVA. Et si vous achetez votre première résidence principale, la hausse ne vous est pas applicable, sans démarche ni délibération de votre département. Vous restez taxé au droit départemental de 4,50 %, soit environ 5,81 % au total : c’est la hausse qui tombe, jamais la totalité des frais.
Pour prolonger cette réflexion, notre comparatif achat ou location 2026 aide à choisir un bien en amont. Une fois propriétaire, notre guide de la fiscalité immobilière 2026 détaille revenus fonciers et plus-value, tandis que notre article sur la taxe foncière chiffre la charge fiscale annuelle.
Pour récapituler, voici les contrats partenaires mentionnés plus haut :
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FAQ – DMTO 2026
C’est quoi les DMTO (DMTO : définition) ?
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les impôts perçus lors d’une vente immobilière, par opposition à une transmission gratuite. On les appelle aussi droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière. Dans l’ancien, ils forment environ 80 % de ce que le langage courant nomme « frais de notaire ».
Qui perçoit la DMTO ?
Trois administrations se partagent le produit : le département (part principale, 4,50 % à 5,00 %), la commune du bien (1,20 %) et l’État via la Direction générale des finances publiques (DGFiP), pour des frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental. Le notaire ne conserve rien : il collecte ces sommes pour le Trésor public et les reverse.
Quelle est la différence entre DMTG et DMTO ?
Le DMTO frappe les ventes. Les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) frappent les transmissions sans contrepartie, donations et successions, avec des barèmes et abattements distincts (par exemple 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans). Pour ce volet, consultez notre guide sur la succession avec usufruit.
Qu’est-ce qui change avec la réforme DMTO 2025 / 2026 ?
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les départements à relever leur droit d’enregistrement de 4,50 % à 5,00 %, sur délibération, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. L’article 121 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) en a ensuite réécrit le calendrier d’entrée en vigueur, qui s’étage jusqu’au 1er janvier 2028. Le taux global n’est donc plus uniforme : il varie d’environ 5,09 % à 6,32 % selon le département. Le maximum atteint ≈ 6,32 %, pas 5,80 %, l’ancien standard. La hausse ne s’applique en revanche pas, de plein droit et sans démarche, à l’achat d’une première résidence principale.
Quels sont les taux DMTO par département en 2026 ?
Chaque département relève de l’une de trois catégories : taux de droit commun 3,80 % pour un taux global d’environ 5,09 % (le seul Indre), standard 4,50 % soit ≈ 5,81 % (onze départements et collectivités), et relevé 5,00 % soit ≈ 6,32 % (la majorité, 88 des 100 entités de la table DGFiP, dont toute l’Île-de-France). Cette table à destination des notaires reste la seule source de vérité, à la date de l’acte.
Comment calculer les DMTO et les frais d’acquisition ?
Le coût total additionne quatre composantes : les DMTO (prix net vendeur × taux départemental de 5,09 %, 5,81 % ou 6,32 %), les émoluments du notaire (barème dégressif par tranches, plus TVA 20 %), la contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % du prix (minimum 15 €) et les débours, de quelques centaines d’euros. Dans l’ancien, l’ensemble tourne autour de 7 % à 8 % du prix.
