Si vous détenez des parts de SCPI Épargne Foncière, vous avez vu votre prix de part passer de 835 € à 670 € entre janvier 2023 et janvier 2025, soit une chute cumulée de -19,76 %. Et si vous envisagez de souscrire en 2026, vous hésitez probablement face à ce nouveau prix, à vous demander s’il intègre déjà le pire ou s’il cache encore un risque latent. Dans les deux cas, la même question revient : faut-il conserver, vendre, ou se positionner aujourd’hui ?
Le contexte 2026 ne facilite pas la lecture. La société de gestion La Française REM a activé un fonds de remboursement le 23 octobre 2025 pour absorber les 386 881 parts en attente de retrait recensées au 31/12/2024, soit environ 240 M€ d’encours bloqués. Le délai administratif est désormais encadré (60 jours puis exécution mensuelle), mais l’exécution finale reste tributaire des cessions d’actifs. En parallèle, la valeur de réalisation s’établit à 581,52 € au 31/12/2025, soit -13,2 % sous le prix de souscription : aucune marge mécanique de revalorisation à court terme. Et le TD 2025 affiché à 4,86 % brut peut prêter à confusion : c’est un effet d’optique du dénominateur qui a baissé, pas des loyers qui ont monté.
Ce billet décortique les chiffres réels d’Épargne Foncière en 2026 (capitalisation 4,14 Md€, TOF 89,2 %, ~60 % de bureaux IDF) et les met en face de Edissimmo, PFO2, Immorente et des nouvelles SCPI sans frais comme Iroko Zen. À la fin, vous repartirez avec un arbre de décision adapté à votre profil, qu’il s’agisse d’un associé existant à horizon long, d’un détenteur à court de liquidité, ou d’un prospect qui se demande si 670 € est un point d’entrée raisonnable.
1. Épargne Foncière en 2026 : ce qu’il faut savoir avant tout arbitrage
Avant d’arbitrer, il faut savoir précisément à quoi vous avez affaire. Épargne Foncière n’est pas une SCPI parmi d’autres : c’est un véhicule historique de plus de cinquante ans dont la trajectoire récente a été frontalement façonnée par la concentration de son patrimoine. On commence donc par poser l’identité juridique et financière de la SCPI, on traduit ensuite le vocabulaire technique qui revient dans tous les bulletins, puis on visualise la composition du patrimoine pour comprendre pourquoi l’exposition aux bureaux franciliens est le facteur central de toute la suite.
1.1 Carte d’identité : société de gestion, capitalisation et place sur le marché
Épargne Foncière a été créée le 6 novembre 1968, ce qui en fait l’une des plus anciennes SCPI de rendement à capital variable du marché français. Elle est gérée par La Française Real Estate Managers (La Française REM), titulaire de l’agrément AMF n° GP 07000038 délivré le 26 juin 2007. La société de gestion appartient au Groupe La Française, lui-même intégré dans la ligne métier « gestion d’actifs » du Crédit Mutuel Alliance Fédérale lancée en 2024. Cette appartenance au groupe Crédit Mutuel n’est pas anecdotique : elle éclaire les canaux de distribution historiques du véhicule.
Côté chiffres, la scpi epargne fonciere affiche une capitalisation de 4 143,74 M€ au 31/12/2025, soit un peu plus de 4,1 milliards d’euros, ce qui la place parmi les trois plus grosses SCPI bureaux historiques du marché. La base d’associés est particulièrement large, autour de 57 289 associés à fin 2025, et ce chiffre en dit long sur sa pénétration commerciale au cours des décennies précédentes. Le taux d’occupation financier (TOF) ressort à 89,2 % au 31/12/2025, un niveau cohérent avec la fourchette historique de la SCPI mais qui reste inférieur aux meilleurs véhicules diversifiés.
Un point pratique pour ceux qui veulent suivre l’évolution du dossier : le bulletin trimestriel d’information publié par La Française AM Partenaires est le document de référence. Il contient le TD du trimestre, le prix de part en vigueur, la valeur de réalisation à la dernière date d’expertise, l’état du marché secondaire et la file de retraits éventuels. Le bulletin n° 26-01, valable pour le 1er trimestre 2026, est par exemple téléchargeable publiquement. Pour situer Épargne Foncière dans l’écosystème plus large des solutions immobilières indirectes, consultez notre Pierre papier 2026 : SCPI, OPCI, foncières cotées et crowdfunding comparés.
1.2 Prix de souscription, valeur de retrait, valeur de réalisation : le vocabulaire à maîtriser
Trois grandeurs reviennent en boucle dans les bulletins SCPI, et beaucoup d’épargnants les confondent encore. Sans ce décodage, impossible de lire correctement la performance ni d’arbitrer entre conserver et vendre.
Le prix de souscription est ce que paie un nouvel entrant pour acheter une part. Sur Épargne Foncière, il est fixé à 670 € au 1er janvier 2026 et n’a pas bougé depuis le 1er janvier 2025. La epargne foncière valeur de retrait est ce que reçoit un associé qui sort, soit 619,75 €, calculée mécaniquement comme prix de souscription moins commission de souscription HT (7,50 %) : 670 € − 50,25 € = 619,75 €. La différence de 50,25 € entre les deux, c’est la trace des frais d’entrée déjà supportés au moment de la souscription : autrement dit, vous ne payez pas les frais une seconde fois en sortant, mais vous ne les récupérez pas non plus.
La valeur de réalisation est la grandeur la plus instructive. C’est la valeur d’expertise nette du patrimoine ramenée à une part, autrement dit ce que vaudraient les actifs si on les vendait aujourd’hui à leurs valeurs d’expertise. Au 31/12/2025, elle s’établit à 581,52 € par part. Mise en face du prix de souscription de 670 €, l’écart est sans ambiguïté : la valeur de réalisation reste inférieure de -13,2 % au prix de souscription. Concrètement, aucune marge mécanique de revalorisation à la hausse n’existe à ce stade, et le signal de retournement viendra justement d’une remontée de la valeur de réalisation au-dessus du prix de souscription.
Une nuance qui répond à deux questions fréquentes des associés : la valeur unitaire d’une part inscrite en file d’attente de retrait est le prix de retrait en vigueur à la date d’exécution, soit 619,75 € aujourd’hui, et non la valeur de réalisation. Pour aller plus loin sur la lecture comparée des SCPI, voir notre Comparatif des 8 meilleures SCPI en 2026.
1.3 Composition du patrimoine : pourquoi ~60 % de bureaux IDF est le point central
Le vocabulaire est désormais posé, reste à comprendre ce qu’il y a derrière les chiffres. La composition du patrimoine est la clé de toute la suite, parce qu’elle explique mécaniquement pourquoi Épargne Foncière a été frappée plus durement que la moyenne du marché.
Au 31/12/2025, le patrimoine reste dominé par les bureaux d’Île-de-France, avec environ 22,8 % à Paris intra-muros et ~38 % en IDF hors Paris, soit un total de l’ordre de 60 % de bureaux IDF. La diversification européenne (Allemagne, Pays-Bas, Belgique principalement) représente environ 10 % du patrimoine, le solde se répartissant entre bureaux régionaux français (Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux) et typologies non-bureaux progressivement introduites pour réduire la concentration sectorielle (commerces, hôtels, santé, logistique).
Ce qu’il faut isoler dans cette photographie, ce sont les segments IDF secondaires : La Défense périphérie, Saint-Denis, Saint-Ouen et la première couronne hors quartier central des affaires sont les zones qui ont concentré la baisse des valeurs d’expertise. Le profil locatif reste défensif sur le papier, avec plusieurs centaines de locataires dominés par des grandes entreprises et administrations publiques, et un poids des dix premiers locataires généralement inférieur à 25 % des loyers. Mais la diversification locative ne protège pas contre une correction simultanée des valeurs vénales sur l’ensemble du segment des bureaux franciliens secondaires.
C’est ce point qui distingue Épargne Foncière des SCPI européennes plus récentes : depuis 2020, le marché SCPI s’est largement déporté vers la zone euro (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie), tandis qu’Épargne Foncière conserve un patrimoine très majoritairement français et concentré sur l’IDF. Cette concentration est précisément ce qui a entraîné la dévalorisation 2023-2024 chiffrée dans la section suivante. Pour replacer ce profil dans une stratégie patrimoniale plus large, voir investissement immobilier 2026.
2. Performance 2020-2025 : ce que disent vraiment le TD et la dévalorisation
Vous savez désormais à quoi ressemble le patrimoine. La question chiffrée qui en découle est mécanique : qu’a fait concrètement cette concentration IDF sur la performance servie aux associés ? Sur six ans, deux composantes ont divergé fortement : le prix de part qui a chuté, et le rendement courant qui a remonté de manière contre-intuitive. On reprend la trajectoire chronologiquement, puis on explique pourquoi un TD plus élevé n’est pas forcément une bonne nouvelle.
2.1 Trajectoire du prix de part 2020-2026 : la double dévalorisation 2023-2024
La trajectoire du prix de part se lit en quatre temps. Fin 2020, le prix s’établit à 778,75 €. De 2021 à juillet 2023, il monte autour de 835 € et reste stable, ce qui correspondait à la phase post-COVID où les expertises tertiaires n’avaient pas encore intégré la chute durable de la demande locative sur les bureaux secondaires.
Le premier choc survient en juillet 2023 : la société de gestion annonce une baisse d’environ -10 %, ramenant le prix de part à environ 782 €. Cette décision s’inscrit dans une vague de dévalorisations des SCPI bureaux historiques qui ont, à des degrés divers, dû ajuster leurs prix de part à la baisse des valeurs d’expertise 2022. Le second choc intervient au 1er janvier 2025 avec une nouvelle baisse aboutissant à 670 €. Cumulée, la chute représente -19,76 % entre le 1er janvier 2023 (835 €) et le 1er janvier 2025 (670 €). Depuis, le prix est resté inchangé tout au long de l’exercice 2025 et au 21/04/2026.
La valeur de réalisation suit la même dynamique : 617,45 € fin 2024, puis 581,52 € au 31/12/2025. La correction reflète la baisse des valeurs d’expertise sur les bureaux franciliens secondaires post-COVID, particulièrement marquée sur La Défense périphérie, Saint-Denis et Saint-Ouen. Aucune revalorisation du prix de part n’est annoncée à court terme par la société de gestion, qui privilégie l’absorption de la décollecte avant tout repricing à la hausse. Le signal de retournement à surveiller, c’est un rapprochement de la valeur de réalisation vers le prix de souscription : tant que la première reste sous la seconde, aucune marge mécanique de hausse n’est sur la table.
2.2 TD 2020-2025 et risque de perte : un TD optique qui remonte sur fond de loyers stables
Le rendement courant raconte une histoire qui peut induire en erreur si on s’arrête à la lecture brute. Voici la chronologie année par année, mise en regard du TD moyen marché SCPI publié par l’ASPIM-IEIF.
| Année | TD Épargne Foncière (brut) | TD moyen marché SCPI | Prix de part (€) au 31/12 |
|---|---|---|---|
| 2020 | ~4,40 % | 4,18 % | 778,75 € |
| 2021 | ~4,57 % (TD) — rendement global immobilier 5,67 % | 4,45 % | ~835 € |
| 2022 | ~4,40 % (estimation sectorielle) | 4,53 % | 835 € (inchangé) |
| 2023 | 4,43 % | 4,52 % | ~782 € (après -10 % en juillet 2023) |
| 2024 | ~4,52 % (estimation sectorielle) | 4,72 % | 670 € (au 1er janvier 2025, -19,76 % vs 835 €) |
| 2025 | 4,86 % brut sur prix 670 € | 4,91 % | 670 € (stable au 31/12/2025 et au 21/04/2026) |
Données à jour — avril 2026.
En clair : le TD est passé de 4,40 % en 2020 à 4,86 % en 2025, soit une remontée d’environ 0,5 point qui pourrait, lue isolément, ressembler à un signal positif. Distribution T4 2025 à l’appui, 8,70 € par part ont été versés sur le dernier trimestre. Mais la mécanique de cette remontée est précisément le piège : la hausse du TD est mécanique, parce que c’est le prix au dénominateur qui a chuté, pas les loyers au numérateur qui ont augmenté. Le dividende absolu par part est stable, voire en légère baisse depuis 2022. C’est exactement la même somme distribuée sur une base d’investissement plus petite, ce qui gonfle artificiellement le ratio.
Cette nuance se traduit en chiffres si on agrège les deux composantes du rendement total. Le rendement global immobilier 2024 ressort à -8,62 %, parce que les distributions de l’exercice n’ont absorbé qu’une fraction de la dévalorisation -10 % de janvier 2025 plus la baisse de valeur de réalisation correspondante. Sur la même période, un détenteur de Livret A a encaissé un rendement net positif. La SCPI n’est pas un placement « sans risque », et la question centrale (peut-on perdre de l’argent avec une SCPI ?) appelle une réponse claire : oui, sur trois canaux. Premier canal, la chute du prix de part : c’est précisément le cas Épargne Foncière à -19,76 %. Deuxième canal, la liquidité dégradée quand les ordres de retrait ne trouvent pas de contrepartie, ce qui se concrétise par la file d’attente abordée dans la section suivante. Troisième canal, le blocage temporaire ou la baisse des distributions si le TOF se dégrade durablement ou si la trésorerie de la SCPI doit être affectée à d’autres usages.
Note de Henri
quand on regarde les SCPI bureaux historiques sur la décennie, la confusion entre TD et rendement réel est l’une des erreurs les plus coûteuses qu’on rencontre chez l’investisseur particulier. Un dividende stable rapporté à un prix qui baisse donne mécaniquement un TD qui monte, mais le portefeuille de l’associé, lui, perd de la valeur. La seule lecture honnête, c’est le rendement total : TD plus variation de prix de part, sur l’année écoulée et sur trois ans glissants.
Ce travail de désoptiquage du rendement courant prépare la suite. Une fois qu’on a admis que le TD brut 2025 à 4,86 % cohabite avec une dévalorisation -19,76 % cumulée et un rendement global immobilier 2024 à -8,62 %, la question naturelle devient celle des frais d’entrée et du délai de sortie : ces chiffres ne se vivent pas sur le papier, ils se vivent au moment où l’on souscrit ou au moment où l’on cherche à récupérer son argent. Pour replacer la SCPI dans une logique de revenu passif structuré, le rendement net après fiscalité, traité en section 4, complète le tableau.
3. Souscription et sortie en 2026 : frais, délai de jouissance, valeur de retrait et file d’attente
On a vu ce que la SCPI a rendu sur six ans. Reste la mécanique opérationnelle, parce que ces chiffres ne se vivent pas sur le papier mais au moment précis où vous souscrivez, ou au moment où vous cherchez à récupérer votre argent. Regardons d’abord ce que coûte une entrée, puis comment se passe une sortie dans le contexte de décollecte 2025.
3.1 À l’entrée : 9 % TTC de frais et 3-4 mois sans distribution
Les frais de souscription d’epargne fonciere ressortent à 7,50 % HT, soit 9 % TTC. Vous ne les payez pas en espèces séparément, ils sont intégrés dans l’écart entre prix de souscription (670 €) et valeur de retrait (619,75 €) qu’on a posé en 1.2. Sur un ticket de 10 000 €, environ 900 € rémunèrent société de gestion et réseau distributeur, et seulement 9 100 € sont alloués au patrimoine.
Deuxième paramètre, le délai de jouissance, fixé au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription : 3 à 4 mois sans aucune distribution entre la signature et le premier loyer trimestriel. Avec un TD brut autour de 4,86 %, il faut 2 à 3 ans de distributions cumulées pour amortir les seuls frais d’entrée, sans même parler de la fiscalité. Pour situer ce coût face aux autres formats d’immobilier indirect, voir notre analyse de la pierre papier.
3.2 À la sortie : valeur de retrait, file de 386 881 parts et fonds de remboursement
Le coût d’entrée est clair, que se passe-t-il quand l’associé veut sortir ? Sur une SCPI à capital variable, deux mécanismes coexistent. Le retrait au prix de retrait (619,75 €) auprès de la société de gestion se dénoue rapidement si une nouvelle souscription compense l’ordre, sinon l’ordre part en file d’attente. Le marché secondaire de gré à gré est l’autre canal, peu liquide en décollecte parce qu’aucun acheteur ne paie au-dessus de 619,75 € quand des parts sont disponibles à ce prix côté société de gestion.
Au 31/12/2024, 386 881 parts étaient inscrites en file d’attente, soit environ 240 millions d’euros au prix de retrait. À l’été 2025, les délais théoriques sur la file classique pouvaient atteindre 14 ans selon les communications de gestionnaires de la place, ce qui a poussé La Française REM à activer un mécanisme d’absorption.
Ce mécanisme, c’est le fonds de remboursement activé le 23/10/2025. Délai de réponse de 60 jours, puis exécution mensuelle à partir du 15 du mois suivant. Le délai administratif est désormais borné, mais l’exécution finale reste tributaire des cessions d’actifs alimentant le fonds. Aucune suspension formelle des retraits n’est annoncée à avril 2026. Si vous pensez devoir mobiliser vos capitaux à un horizon inférieur à 2 ans, déposez la demande dès maintenant, parce que la file s’allonge avec le rythme de décollecte. Pour une alternative immobilière à liquidité plus courte, le crowdfunding immobilier 2026 a un profil de durée différent qui mérite la comparaison.
4. Décision 2026 : conserver, vendre, ou souscrire ?
Vous avez les paramètres bruts. Reste à les transformer en décision concrète, ce qui suppose un dernier passage par la fiscalité, puis une mise en perspective concurrentielle, avant l’arbre de décision final.
4.1 Cadre fiscal 2026 : pourquoi 4,86 % brut devient ~2,57 % net en TMI 30 %
Le TD brut affiché est un point de départ, pas un point d’arrivée. Sur une SCPI détenue en direct, la fiscalité dépend de la nature des revenus.
| Nature du revenu | Imposition 2026 | Note |
|---|---|---|
| Revenus fonciers français (cœur de la distribution) | Barème progressif IR (TMI) + PS 17,2 % | Hors PFU. Régime réel obligatoire pour la plupart des associés. |
| Revenus de source étrangère (quote-part loyers UE) | Le plus souvent imposés à l’étranger + crédit d’impôt en France selon convention fiscale | À vérifier dans la liasse fiscale annuelle. |
| Plus-value de cession des parts | Régime PV immobilière : IR 19 % + PS 17,2 % (= 36,2 %) avant abattements pour durée de détention | Exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans. |
| Revenus financiers (trésorerie SCPI) | PFU 31,4 % en 2026 | Marginal en montant. |
Données à jour — avril 2026.
Sur le cœur de la distribution, un associé en TMI 30 % subit 47,2 % de prélèvements totaux. Le TD brut de 4,86 % devient 4,86 % × (1 − 0,30 − 0,172) = environ 2,57 % net en TMI 30 %. Pour un foyer en TMI 41 %, autour de 2,0 % net. À partir d’une TMI 30 %, la détention en direct n’est donc pas le format le plus efficient. L’alternative, c’est la détention en UC d’assurance-vie (IR 7,5 % + PS 17,2 % après 8 ans avec abattement annuel de 4 600 € / 9 200 €), avec une rétrocession qui ramène les loyers servis à 85-90 % de la détention directe. À noter aussi l’usufruit scpi, format de démembrement temporaire qui décote le prix d’acquisition de 20 à 30 % sur 5 à 10 ans, mais qui reste un montage de niche. Pour creuser le détail des prélèvements applicables, voir fiscalité immobilière 2026.
4.2 Comparatif data-driven : Épargne Foncière face à Edissimmo, PFO2, Immorente et Iroko Zen
Le rendement net éclaire la performance individuelle, encore faut-il situer Épargne Foncière dans son marché. Trois SCPI bureaux historiques font office de pairs.
| SCPI | Société de gestion | Capitalisation 2025 | Allocation dominante | TD 2025 | Évolution prix de part 2023-2024 | Frais de souscription |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Épargne Foncière | La Française REM | 4 143,74 M€ | ~60 % bureaux IDF + diversification Europe | 4,86 % brut | -19,76 % cumulés (835 € → 670 €) | 9 % TTC |
| Edissimmo | BNP Paribas REIM | À confirmer dans rapport annuel 2025 | Bureaux France et Europe | À confirmer dans bulletin T4 2025 | -19,41 % cumulés (-13,92 % en juillet 2023, -6,4 % en mars 2024) | À confirmer dans note AMF 2026 |
| PFO2 / Perial O2 | Perial Asset Management | 2 401,59 M€ | Bureaux France et Europe verts | Distribution T4 2025 : 1,65 €/part | À confirmer dans rapports Perial AM | 10,20 % TTC |
| Immorente | Sofidy | 4 391 M€ | Mixte commerce / bureaux | Dividende global net 2025 : 16,34 €/part | Stabilité relative (-4,0 % proxy patrimoine 2023) | 10,00 % HT |
Données à jour — avril 2026.
Edissimmo est le pair le plus proche d’Épargne Foncière, avec une dévalorisation cumulée presque identique à -19,41 %. PFO2 a moins reculé grâce à sa diversification européenne et à son biais qualité environnementale. Immorente a échappé à la dévalorisation grâce à son biais commerce, qui lui a évité la concentration tertiaire. Mouvement de fond 2024-2025, la collecte ne va plus aux SCPI bureaux historiques mais aux SCPI nouvelle génération comme Iroko Zen, Remake Live et Transitions Europe : frais de souscription à 0 %, allocation européenne dominante, jouissance raccourcie. À TD brut comparable, leur rendement net 5 ans est nettement supérieur. Pour creuser, voir comparatif des meilleures SCPI.
4.3 Arbre de décision 2026 : conserver, vendre ou souscrire selon votre profil
Tous les paramètres sont sur la table. Votre décision dépend désormais de votre profil et de votre horizon.
Associé existant, horizon ≥ 8 ans → CONSERVER. Le TD brut 4,86 % continue de servir un revenu courant, et cristalliser la perte à 619,75 € quand la valeur de réalisation 581,52 € reste sous le prix de souscription 670 € revient à figer la dévalorisation au pire moment du cycle.
Associé existant, besoin de liquidité < 2 ans → DEMANDER LE RETRAIT MAINTENANT. Plus la demande est déposée tôt, plus tôt elle s’exécute via le fonds de remboursement.
Associé existant, horizon intermédiaire 3-7 ans → ARBITRAGE. Vendez une partie pour redéployer vers une SCPI nouvelle génération, ou basculez la détention en UC d’assurance-vie via un mécanisme de cession-rachat coordonné avec votre assureur.
Prospect, TMI 30 % et plus → ÉVITER la souscription en direct. Le rendement net à ~2,57 % en TMI 30 % et ~2,0 % en TMI 41 % ne justifie pas le coût d’entrée à 9 % TTC face à la concurrence à 0 % de frais. Privilégiez la voie UC d’assurance-vie (voir notre dossier diversification de l’assurance-vie en 2026) ou une SCPI européenne nouvelle génération.
Prospect, profil défensif et patrimoine déjà diversifié → SOUSCRIPTION POSSIBLE comme pari de retournement marginal. Le prix 670 € intègre déjà deux dévalorisations successives, le risque baissier additionnel est plus contenu qu’il ne l’était début 2023. À calibrer comme une ligne d’appoint.
Pour piloter la décision dans le temps, trois signaux de retournement sont à surveiller. Le plus déterminant pour l’epargne foncière revalorisation, une remontée de la valeur de réalisation au-dessus du prix de souscription 670 € ; tant qu’elle reste à 581,52 €, aucune marge mécanique de hausse n’est sur la table. Deuxième signal, le retour à une collecte nette positive dans les bulletins trimestriels, qui marquera l’absorption de la file de retraits. Troisième signal, la combinaison taux BCE en cycle de baisse confirmé (2,00 % au 5 février 2026, prévu autour de 2,45 % fin 2026) et taux de vacance bureaux IDF Centre stabilisé à 5,8 % au T1 2026, qui soutient les valeurs d’expertise par le bas. Le jour où ces trois signaux convergent, la fenêtre d’arbitrage en faveur d’Épargne Foncière s’ouvre vraiment.
Conclusion
Épargne Foncière en 2026, c’est un véhicule en convalescence dont les paramètres se lisent froidement. Pour un associé installé à long terme, cristalliser la perte au prix de retrait n’a pas de sens tant que la valeur de réalisation reste sous le prix de souscription. Pour un détenteur qui a besoin de liquidité, déposer la demande dès maintenant via le fonds de remboursement reste l’option la plus rationnelle. Pour un prospect en TMI 30 % et plus, le rendement net ne justifie plus une souscription en direct face aux SCPI nouvelle génération à 0 % de frais.
Pour aller plus loin, voir notre guide sur l’investissement en foncières cotées, notre dossier sur la stratégie immobilière 2026 et notre analyse des revenus passifs pour calibrer une SCPI dans une allocation patrimoniale plus large.
Foire aux questions
Quelle est la valeur de retrait d’une SCPI Épargne Foncière ?
619,75 € au T1 2026. Ce prix correspond au prix de souscription (670 €) diminué de la commission de souscription HT (7,50 %, soit 50,25 €), selon le bulletin trimestriel n° 26-01 de La Française AM Partenaires. C’est ce montant que percevra l’associé sortant.
Quelle est la valeur des parts en attente de la SCPI Épargne Foncière ?
La valeur unitaire d’une part en file de retrait est le prix de retrait en vigueur à la date d’exécution, soit 619,75 € au T1 2026. L’encours total est variable : au 31 décembre 2024, 386 881 parts étaient en attente, soit environ 240 M€ sur cette base.
Peut-on perdre de l’argent avec une SCPI ?
Oui. Trois canaux : chute du prix de part (Épargne Foncière a perdu -19,76 % entre janvier 2023 et janvier 2025), liquidité dégradée (file de retraits), blocage des distributions. Le rendement global immobilier 2024 s’est inscrit à -8,62 %. Le comparatif des meilleures SCPI 2026 présente les alternatives.
Quel est l’avenir de la SCPI Épargne Foncière ?
Trois facteurs conditionnent la trajectoire à horizon 2028 : le marché des bureaux IDF (vacance IDF Centre à 5,8 % au T1 2026), la capacité de La Française REM à recycler le portefeuille, et les taux BCE (2,00 % en février 2026, prévu 2,45 % fin 2026). Scénario central : stabilisation autour de 670 €.
Épargne Foncière : revalorisation prévue en 2026 ?
Aucune. La valeur de réalisation est à 581,52 € au 31/12/2025 contre un prix de souscription de 670 €, soit -13,2 % de décote. Aucune marge mécanique de revalorisation n’existe tant que cette décote persiste et que la collecte nette reste négative.
SCPI Épargne Foncière en 2026 : quelle situation actuelle ?
Prix stable à 670 € depuis janvier 2025, valeur de retrait 619,75 €, valeur de réalisation 581,52 € au 31/12/2025, TOF 89,2 %, TD 2025 à 4,86 % brut. Un fonds de remboursement activé le 23 octobre 2025 traite la file de 386 881 parts en attente.
SCPI Épargne Foncière et La Banque Postale : est-elle distribuée ?
Selon les sources disponibles à avril 2026, Épargne Foncière n’apparaît plus dans l’offre courante de La Banque Postale, qui s’appuie sur AEW Patrimoine (ex-AEW Ciloger). La distribution passe aujourd’hui par les CGP indépendants et les plateformes en ligne (Primaliance, MeilleureSCPI, LouveInvest).
SCPI Épargne Foncière et Crédit Mutuel : quel lien ?
La Française REM appartient au Groupe La Française, filiale de la BFCM au sein de Crédit Mutuel Alliance Fédérale, avec une intégration renforcée dans la ligne gestion d’actifs lancée en 2024. Cette appartenance plaide pour une disponibilité dans le réseau Crédit Mutuel-CIC, à vérifier en agence selon les caisses régionales.
Faut-il vendre ou conserver ses parts d’Épargne Foncière en 2026 ?
Horizon supérieur ou égal à 8 ans : conserver. Vendre cristallise la perte à 619,75 € alors que le TD reste à 4,86 % brut. Besoin de liquidité sous 2 ans : demander le retrait dès maintenant. Entre les deux, un arbitrage vers une SCPI nouvelle génération est défendable, la fiscalité des revenus fonciers pesant lourd selon la TMI.
