Vous tombez sur Bricks en cherchant un placement immobilier accessible, et vous croisez tout et son contraire : des rendements affichés de 8 à 10 % d’un côté, une vague d’avis négatifs et une vieille mise en garde de l’Autorité des marchés financiers (AMF) de l’autre. Du coup, difficile de savoir si le Bricks qu’on vous propose aujourd’hui est bien celui qu’on critiquait hier. Et pour cause : la plateforme a profondément changé. Depuis 2023, elle a abandonné son modèle de royalties pour vendre des obligations sous un agrément officiel obtenu auprès de l’AMF. Vous ne devenez plus copropriétaire d’un immeuble, vous devenez créancier, ce qui modifie le rendement réel, le risque et la fiscalité.
Dans cet avis Bricks, on décortique le rendement net après impôts, les risques que vous signez vraiment et la fiabilité de la plateforme, avant de trancher sur les profils pour qui elle a du sens.
1. Bricks en 2026 : des royalties aux obligations, ce qui a vraiment changé
Avant de juger un rendement ou un risque, encore faut-il savoir ce que l’on achète exactement. Or le Bricks de 2026 n’a plus grand-chose à voir avec celui qui a fait parler de lui à ses débuts. Partons donc du seul point qui conditionne tout le reste : la nature juridique de ce que vous signez.
1.1 Du modèle royalties au modèle obligataire : devenir créancier, pas copropriétaire
Bricks s’est lancé auprès du grand public en avril 2021 sur un modèle de royalties : vous achetiez un droit à percevoir une fraction des revenus locatifs d’un bien, sans détenir ni part sociale ni obligation classique. Un montage atypique, qui flottait à la frontière du droit des offres au public de titres financiers. Le 4 octobre 2022, l’AMF a publié une mise en garde visant directement les plateformes proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de royalties. C’est cette intervention qui a poussé Bricks à refondre entièrement son offre.
La bascule s’est opérée en 2023, vers un modèle d’obligations émises par une société de projet (SPV/holding) qui porte un ou plusieurs actifs immobiliers. Le changement n’a rien de cosmétique : vous ne devenez plus copropriétaire d’un immeuble, vous devenez créancier obligataire. Vous prêtez de l’argent en échange d’un coupon et du remboursement du nominal à l’échéance. Cette distinction commande tout ce qui suit : le rendement, le risque et la fiscalité.
D’où une nuance à garder en tête pour tout le reste de cet avis : les critiques passées visaient le modèle d’origine, pas le produit obligataire actuel. Confondre les deux, c’est juger la plateforme de 2026 sur des reproches qui concernaient celle de 2021. Une dernière mise en garde au passage : ne confondez jamais notoriété marketing et solidité financière. La recherche « Bricks avis Netflix » ne renvoie à aucun partenariat documenté, simple homonymie avec une œuvre intitulée « Brick » diffusée sur la plateforme de streaming.
1.2 Statut PSFP et agrément AMF : ce que l’encadrement protège (et ce qu’il ne protège pas)
Cette bascule s’inscrit dans un cadre européen précis : le règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020. Il impose à toute plateforme de financement participatif un agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP), délivré en France par l’AMF après avis de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), et vérifiable sur la liste blanche de l’AMF. Sur ce terrain, la vérification est concluante : Bricks dispose d’un agrément PSFP en propre, n° FP-2023-8 du 30 juin 2023. L’épargnant achète donc, en 2026, un produit commercialisé par une entité régulée, ce qui n’était pas le cas du modèle royalties.
Reste à comprendre ce que cet agrément couvre réellement. Il encadre l’information précontractuelle (la fiche d’informations clés sur l’investissement), les tests de connaissance pour les investisseurs non avertis, et des plafonds recommandés. L’article 21 du règlement prévoit ainsi un avertissement spécifique et une acceptation expresse au-delà d’un seuil par investissement correspondant au plus élevé de 1 000 € ou 5 % du patrimoine net, pour un investisseur non averti.
Mais c’est ici que se glisse la confusion la plus coûteuse. Un agrément régule la commercialisation, pas la solvabilité des projets. Autrement dit, le PSFP garantit que Bricks vend correctement son produit, pas que les promoteurs rembourseront leurs obligations. Aucune garantie en capital ne se cache derrière ce statut. Le bon réflexe avant tout investissement reste simple : vérifier soi-même la présence de la plateforme sur la liste blanche de l’AMF, plutôt que de se fier à une mention affichée sur un site commercial.
Maintenant que le produit est clair, des obligations vendues par une entité régulée mais sans garantie en capital, la question que tout épargnant se pose ensuite est simple : combien ça rapporte vraiment, une fois la fiscalité passée ?
2. Rendement Bricks : du brut affiché au net réellement encaissé
Les rendements affichés par Bricks tournent autour de 8 à 10 %, et c’est précisément ce chiffre qui attire. Sauf qu’entre le taux mis en avant et ce qui atterrit sur votre compte, l’écart est considérable. Séparons donc ce qui relève de l’objectif marketing de ce que touche réellement un particulier, fiscalité comprise.
2.1 Rendement cible, coupon contractuel, rendement réellement servi : trois niveaux à ne pas confondre
Bricks communique des rendements cibles par projet, le plus souvent autour de 8 à 10 % brut, certaines communications évoquant une fourchette plus large de 5 à 10 %. Ce sont des objectifs marketing, non garantis. Pour ne pas se tromper, il faut distinguer trois niveaux qu’un débutant fusionne systématiquement : le rendement cible annoncé, le coupon contractuel inscrit dans le contrat d’émission, et le rendement réellement servi une fois encaissés les retards, les défauts et l’impôt.
C’est ce troisième niveau qui compte, et c’est aussi le plus difficile à établir. Le rendement affiché est brut : les intérêts obligataires d’un particulier subissent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % en 2026. Un coupon de 10 % brut tombe ainsi à environ 6,86 % net, et ce avant le moindre retard. La bonne habitude tient en une phrase : raisonnez en net après PFU, jamais en brut affiché.
| Niveau de lecture | Taux annuel | Hypothèse |
|---|---|---|
| Rendement cible annoncé | 8 à 10 % brut | Objectif marketing, non garanti |
| Coupon contractuel | 8 à 10 % brut | Selon projet |
| Net après PFU 31,4 % | ≈ 6,86 % | Sur un coupon de 10 % brut |
| Net après PFU + 1 défaut partiel | variable, possiblement < 0 | Si perte en capital sur un projet |
Autrement dit, le taux qui décore la fiche projet et celui que vous encaissez ne décrivent pas la même chose, et la dernière ligne rappelle qu’un seul incident peut faire basculer le résultat en négatif. Ce risque n’a rien de théorique dans le secteur : le crowdfunding immobilier français affichait un rendement moyen contractuel d’environ 10,7 % brut en 2024 selon l’étude AMF, mais 36,9 % des projets accusaient un retard de plus de 6 mois. Bricks ne fait pas exception au cycle immobilier 2023-2025. Un indicateur circule bien, un TRI net de risque d’environ 7,78 % constaté en 2025 (okcrowdfunding.com), mais il est auto-déclaré, non audité, et reste une estimation à confiance moyenne. Pour situer Bricks dans ce paysage, le taux de défaut publié par ClubFunding pour l’exercice 2024 donne un point de comparaison utile sur une plateforme plus mûre.
2.2 « Combien investir pour gagner 1 000 € par mois ? » et le mirage du revenu passif
C’est la question qui revient dès qu’un rendement à deux chiffres apparaît, alors prenons-la au sérieux. À un rendement net prudent de 7 % et dans un scénario sans aucun défaut, viser 1 000 €/mois (12 000 €/an) suppose environ 171 000 € placés en permanence. À 10 % brut servi intégralement (soit ≈ 6,86 % net), il faudrait plutôt 175 000 €. Le souci, c’est que ces ordres de grandeur reposent sur deux hypothèses irréalistes : un réinvestissement permanent et zéro défaut sur un portefeuille obligataire immobilier non diversifié.
C’est là que le mot « passif » devient trompeur. Le revenu présenté comme passif néglige le risque de perte en capital, et un seul défaut peut effacer plusieurs années de coupons. On est très loin d’une rente tranquille qui tomberait sans surveillance.
Un mot sur l’option fiscale, puisqu’elle se décide au même moment que le calcul du net. Vous pouvez renoncer au PFU pour le barème progressif, mais l’opération n’a d’intérêt que si votre taux marginal d’imposition (TMI) est faible, 0 % ou 11 % ; au-delà, le PFU reste plus avantageux. Bonne nouvelle pour les indécis : depuis 2026, il est possible de renoncer à l’option dans le délai de réclamation si elle s’avère défavorable.
Ce rendement net, même bien compris, reste un rendement espéré : il suppose que les projets remboursent. Or c’est précisément là que se concentrent les vrais risques de Bricks, perte en capital, blocage des fonds, sortie incertaine.
3. Risques et récupération des fonds : ce que l’épargnant signe vraiment
On a chiffré ce que Bricks peut rapporter dans le meilleur des cas. Reste le revers, ce que vous engagez réellement en achetant ces obligations, et la vraie question pratique qui en découle : pouvez-vous récupérer votre argent quand vous le voulez ? Commençons par les risques structurels, avant de regarder la sortie.
3.1 Perte en capital, illiquidité, retards : les trois risques structurels
Le risque central, c’est la perte partielle ou totale du capital. En tant que créancier obligataire d’une société de projet immobilière, vous êtes exposé à sa défaillance : promoteur en difficulté, bien non revendu au prix prévu, retournement de marché. Et contrairement à un livret réglementé, aucune garantie des dépôts ne s’applique : le FGDR ne couvre pas ces obligations de crowdfunding. Le Fonds de garantie des dépôts et de résolution protège les dépôts bancaires et certains titres, pas ce type de placement.
Vient ensuite l’illiquidité. Une obligation a une maturité fixe, et celle des projets Bricks tourne autour de 2 à 3 ans (la plateforme communique une durée typique de l’ordre de 27 mois). Pendant toute cette période, vos fonds sont en principe bloqués jusqu’au remboursement. Le troisième risque, c’est le retard de remboursement, ce défaut technique devenu fréquent dans tout le secteur depuis 2023. Bricks communique sur son modèle obligataire un taux de retard d’environ 5,38 % et un taux de défaut de 0 %, mais ces données sont auto-déclarées, non auditées, et leur portée reste limitée par la jeunesse du track record obligataire.
| Risque | Mécanisme | Ce que ça change pour l’épargnant |
|---|---|---|
| Perte en capital | Défaillance du projet immobilier | Capital non garanti, pas de FGDR |
| Illiquidité | Maturité obligataire fixe (~2-3 ans) | Fonds bloqués jusqu’à l’échéance |
| Marché secondaire | Revente entre membres (Marketplace) | Sortie anticipée non garantie, prix décoté possible, ~3 % TTC de frais |
| Retard | Décalage de remboursement | Rendement réel < rendement annoncé |
| Concentration | Peu de projets / petits montants | Un défaut pèse lourd sans diversification |
En somme, aucun de ces risques n’est un cas extrême : ce sont les caractéristiques normales du produit. Pour creuser le mécanisme commun à toutes ces plateformes, notre guide explique comment fonctionne le crowdfunding et ce que recouvre son taux de défaut.
3.2 Récupérer son argent : la Marketplace n’est pas un guichet de retrait
Reste donc la question qui inquiète le plus : si vous avez besoin de vos fonds avant l’échéance, que se passe-t-il ? Bricks propose une Marketplace, un marché secondaire pour revendre ses titres avant terme, dont l’existence est confirmée par les CGU 2026. Mais elle vient avec trois limites qu’il faut connaître avant de compter dessus : une revente dépendante de la présence d’un acheteur (donc sans garantie de liquidité), un prix possiblement décoté, et des frais de cession d’environ 3 % TTC selon la grille historique, à vérifier au moment de l’opération.
La nuance est décisive : ce n’est pas un guichet de retrait mais une bourse d’échange entre membres, sans market maker pour garantir une contrepartie. Sur les frais courants, en revanche, Bricks reste léger : 0 € d’entrée et de gestion, retraits gratuits dans la limite de 2 virements sortants tous les 12 mois, puis 1,20 € TTC par virement supplémentaire.
De tout cela découle une règle de dimensionnement simple. Si vous avez besoin de la somme à court terme ou si vous ne tolérez aucune perte, un livret réglementé ou un fonds monétaire est plus adapté que Bricks ; pour comparer ces solutions garanties, notre comparatif passe en revue le Livret A, le LDDS, le LEP et le PEL. Si en revanche vous acceptez le risque, visez un horizon long et pouvez diversifier sur de nombreux projets, alors une petite poche, quelques pourcents du patrimoine, peut se justifier.
Risque de capital, illiquidité, sortie incertaine : ces faiblesses sont réelles, mais elles n’ont de sens qu’au regard de ce que proposent les concurrents directs. Bricks est-il plus risqué, plus cher ou plus accessible qu’Homunity ou Anaxago ?
4. Bricks face à Homunity et Anaxago : ticket, rendement et accessibilité
Pour juger une plateforme, il faut un point de comparaison. Bricks revendique une accessibilité que ses concurrents n’offrent pas, mais cet avantage a un revers. Regardons donc où il se situe face à Homunity et Anaxago sur le ticket et le rendement, avant de boucler le volet fiscal.
4.1 Le ticket à 10 € : un vrai différenciateur, un faux gage de diversification
L’accessibilité, c’est historiquement le cœur du marketing Bricks : un ticket d’entrée fixé à 10 € (1 Brick = 1 obligation de 10 €). Ce seuil le distingue nettement d’Homunity ou Anaxago, où l’on entre plutôt autour de 1 000 €. Sur ce point, l’avantage est réel et incontestable : il ouvre le crowdfunding immobilier à des épargnants que le ticket de 1 000 € tenait à l’écart.
Le revers mérite tout autant d’attention. Un ticket de 10 € invite à multiplier les micro-investissements sans diligence projet par projet, et donne une fausse impression de diversification : beaucoup de lignes, certes, mais souvent corrélées au même cycle immobilier. Quarante lignes exposées au même retournement de marché ne valent pas quarante paris indépendants.
| Plateforme | Type de titre | Ticket d’entrée | Rendement cible / TRI affiché | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Bricks | Obligations (ex-royalties) | 10 € | 8-10 % brut | PSFP AMF n° FP-2023-8 |
| Homunity | Obligations | 1 000 € | ~10,55 % brut (2024) | PSFP, groupe Tikehau Capital |
| Anaxago | Obligations / club deals | ~1 000 € | TRI net ~9,6 %/an | PSFP (n° non confirmé) |
Données à jour — juin 2026. Rendements non garantis ; à vérifier sur les sites officiels.
Le contraste est clair : sur le rendement affiché, Bricks ne domine pas. Homunity a distribué environ 10,55 % brut en 2024 (10,14 % en 2025), adossé au groupe Tikehau Capital via Credit.fr, et Anaxago affiche un TRI net d’environ 9,6 %/an, avec un statut PSFP usuel mais un numéro d’agrément non confirmé dans les sources. La vraie singularité de Bricks tient donc à son ticket, pas à sa rémunération. Pour situer Anaxago plus en détail, notre analyse revient sur son TRI net et son taux de défaut réel.
4.2 Fiscalité des intérêts : PFU 31,4 % et l’erreur des revenus fonciers
Sur le plan fiscal, une confusion revient sans cesse, et elle peut coûter cher. Les coupons versés par Bricks sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), soumis au PFU 31,4 % en 2026, décomposé en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Cette hausse des PS, de 17,2 % à 18,6 %, résulte de la LFSS 2026 (CSG relevée de 1,4 point) et s’applique aux revenus encaissés dès le 1ᵉʳ janvier 2026.
L’erreur à éviter, c’est de raisonner comme s’il s’agissait de revenus fonciers. Bricks ne vous fait pas détenir d’immeuble en direct, donc pas de régime foncier, pas de barème foncier assorti des PS à 17,2 % : ce sont des intérêts obligataires, point. Dans le même esprit, ce placement ne loge ni dans un plan d’épargne en actions (PEA) ni dans une assurance-vie, il se détient en direct sur le compte de la plateforme, sous la fiscalité de droit commun des intérêts. L’option pour le barème, évoquée plus haut, reste ouverte pour les TMI faibles, mais elle ne change rien à cette qualification.
Un point pour les épargnants confrontés à une perte. En cas de perte définitivement irrécouvrable sur un prêt participatif ou des minibons, l’imputation est cloisonnée : elle ne s’opère que sur les intérêts d’autres prêts participatifs ou minibons, dans la limite de 8 000 €/an, au titre de l’année ou des cinq suivantes. Pour des obligations émises dans le cadre du financement participatif, le régime exact mérite d’être confirmé au cas par cas avec un conseil fiscal, car il dépend de la qualification précise du titre. Pour le mécanisme général du coupon, notre guide détaille comment fonctionnent les coupons obligataires.
Sur le papier, Bricks se distingue par son accessibilité plus que par son rendement. Reste la question qui décide de tout : peut-on faire confiance aux chiffres affichés, et comment lire des avis aussi contradictoires avant de trancher ?
5. Fiabilité, transparence et verdict : Bricks vaut-il le coup, et pour qui ?
Vous avez maintenant le modèle, le rendement net, les risques et le positionnement. Il manque la dernière pièce, celle qui permet de trancher : peut-on se fier aux chiffres de Bricks, et comment démêler des avis qui se contredisent ? On juge d’abord la fiabilité, puis on rend le verdict.
5.1 Fiabilité sur trois plans et lecture des avis (Trustpilot, Google, forums, Finary)
La fiabilité de Bricks ne se juge pas d’un bloc, mais sur trois plans distincts. Le plan réglementaire est solide : l’agrément PSFP n° FP-2023-8 est confirmé. Le plan opérationnel, la capacité à servir les coupons et à rembourser, dépend d’un track record obligataire encore jeune. Le plan informationnel, enfin, reste l’angle faible : les indicateurs de performance sont auto-déclarés, sans audit indépendant systématique. Pour donner un ordre de grandeur, Bricks communiquait en mai 2026 environ 368 M€ investis depuis 2021 pour près de 200 projets, après un cumul antérieur de l’ordre de 230 M€, chiffres là encore non audités.
Reste à lire les avis, et c’est tout un art tant les sources disent des choses différentes. Sur Trustpilot, Bricks affiche environ 4/5 pour de l’ordre de 1 710 avis (juin 2026), mais cette note mesure surtout l’onboarding, l’inscription et le service client, pas le rendement net servi à l’échéance. Les forums et communautés type Reddit sont précieux pour repérer des signaux qualitatifs récurrents, retards signalés, qualité du reporting, sorties difficiles, mais jamais pour des chiffres de rendement, car les cas extrêmes y sont surreprésentés. Quant à Finary et aux créateurs de contenu, beaucoup d’avis sont affiliés, rémunérés à l’inscription, ce qui impose de distinguer l’analyse de la recommandation commerciale.
La leçon est nette : « plateforme populaire et bien notée » ne signifie pas « placement sûr et rentable ». Une note de satisfaction mesure l’expérience utilisateur, pas le résultat financier. C’est aussi pourquoi il faut croiser les sources et se méfier des avis affiliés ; notre avis complet sur Finary détaille d’ailleurs comment ce type d’outil mêle agrégation et recommandation. Les critiques que l’on retrouve derrière « Bricks avis négatif », ambiguïté du modèle d’origine, marketing d’influence, flou sur le rendement net, liquidité limitée, visent d’ailleurs surtout la communication, pas la légalité du modèle obligataire actuel.
5.2 Verdict : pour qui Bricks a du sens, et à quelle dose
Le verdict tient en une phrase : Bricks est plus encadré qu’à ses débuts, mais l’encadrement ne rend pas le placement sûr pour autant. La rentabilité affichée de 8 à 10 % brut se heurte au PFU 31,4 % qui la ramène autour de 6,86 % net sur un coupon de 10 %, à un risque de perte en capital non garanti faute de FGDR, et à un track record obligataire encore court qui laisse le rendement réellement servi incertain. La liquidité via la Marketplace, on l’a vu, n’est pas un droit de retrait.
Reste à savoir pour qui ce produit a du sens. Selon nous, Bricks se justifie en petite poche diversifiée pour un investisseur averti qui accepte l’illiquidité et la perte en capital, jamais comme épargne de précaution ni comme revenu passif garanti, et il est à écarter si vous avez besoin de liquidité ou si vous ne tolérez aucune perte. La réserve principale tient à la transparence : tant que les indicateurs ne sont pas audités par un tiers, toute donnée chiffrée doit être recoupée.
| Critère de décision | Constat 2026 | Implication pour l’épargnant |
|---|---|---|
| Modèle juridique | Obligations (ex-royalties) ; bascule en 2023 | On est créancier, pas propriétaire d’immeuble |
| Encadrement | Agrément PSFP AMF n° FP-2023-8 (30/06/2023) | Régule la vente, pas la solvabilité |
| Rendement cible | 8-10 % brut affiché | ≈ 6,86 % net (sur 10 % brut) après PFU, avant défauts |
| Rendement réel servi | TRI net estimé ~7,78 % (2025, non audité) | Track record obligataire jeune → prudence |
| Ticket d’entrée | 10 € | Très accessible, mais fausse diversification possible |
| Liquidité | Marketplace entre membres, ~3 % TTC | Sortie anticipée non garantie |
| Risque capital | Perte possible, pas de FGDR | Réserver à une petite poche diversifiée |
| Fiscalité | PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) | Imposition de droit commun des intérêts (RCM) |
| Transparence | Angle faible (données auto-déclarées) | Croiser les sources, méfiance envers les avis affiliés |
Données à jour — juin 2026. Rendements non garantis ; les indicateurs de performance sont communiqués par la plateforme et non audités par un tiers indépendant.
En somme, Bricks n’est ni l’arnaque que dénoncent ses détracteurs ni le placement miracle que vendent ses ambassadeurs. C’est un produit obligataire encadré, accessible, mais risqué et peu liquide, dont la place dans un patrimoine dépend entièrement de votre tolérance au risque et de votre horizon. Pour le situer parmi les autres façons d’investir dans l’immobilier sans détenir de mur en direct, notre dossier permet de comparer les véhicules de pierre papier.
Conclusion
Le Bricks de 2026 n’est ni l’arnaque dénoncée par ses détracteurs ni le placement miracle vendu par ses ambassadeurs. C’est un produit obligataire désormais encadré par un agrément PSFP, mais cet agrément régule la vente, pas la solvabilité des projets. Ce que l’on voit le plus mal compris tient justement là : un rendement affiché de 8 à 10 % brut retombe autour de 6,86 % net après le PFU de 31,4 %, et un seul défaut peut effacer plusieurs années de coupons. Avec un capital non garanti faute de FGDR et des fonds bloqués sur 2 à 3 ans, ce placement se réserve à une petite poche pour un investisseur averti, jamais à une épargne de précaution.
Une nuance mérite de rester en tête avant de signer : la Marketplace de Bricks n’est pas un guichet de retrait, mais une bourse d’échange entre membres, sans contrepartie garantie. Et tant que les indicateurs de performance restent auto-déclarés et non audités, chaque chiffre demande à être recoupé.
Pour replacer Bricks dans son secteur, prolongez avec notre analyse du crowdfunding immobilier après la liquidation de Koregraf, ou comparez ce rendement à celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) via notre comparatif des meilleures SCPI, deux décryptages chiffrés pour décider en connaissance de cause.
FAQ – Bricks en 2026 : fiabilité, rendement et risques
Bricks est-il fiable en 2026 ?
La fiabilité se juge sur trois plans. Sur le plan réglementaire, Bricks dispose d’un agrément PSFP (prestataire de services de financement participatif) en propre, délivré par l’AMF sous le n° FP-2023-8 le 30 juin 2023 : la commercialisation est donc encadrée. Sur le plan opérationnel, la capacité à servir les coupons et à rembourser le capital à l’échéance dépend d’un track record obligataire encore jeune, puisque le modèle a basculé en 2023. Le point faible reste la transparence : les indicateurs de performance (TRI net, taux de défaut, montants remboursés) sont publiés par la plateforme elle-même, sans audit indépendant systématique. Conforme sur le papier, donc, mais à surveiller sur la qualité des données.
En quoi le produit Bricks de 2026 diffère-t-il du modèle d’origine ?
Le modèle historique, lancé au grand public en avril 2021, reposait sur des « royalties » : un droit à percevoir une fraction des revenus locatifs, un montage atypique qui a valu à ce type d’offre une mise en garde de l’AMF le 4 octobre 2022. Depuis la bascule de 2023, l’investisseur souscrit des obligations émises par une société de projet et devient créancier obligataire : il prête de l’argent en échange d’un coupon et du remboursement du nominal à l’échéance. Concrètement, ce n’est plus un copropriétaire d’immeuble. Cette distinction commande tout le reste, car elle change la nature du rendement, du risque et de la fiscalité.
Quel rendement net peut-on raisonnablement attendre sur Bricks ?
Les rendements cibles affichés tournent autour de 8 à 10 % brut selon les projets, à lire comme un objectif marketing non garanti. Surtout, l’affichage est brut : après le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, un coupon de 10 % brut tombe à environ 6,86 % net, et ce avant tout retard ou défaut. Un comparateur spécialisé rapporte un taux de rendement interne (TRI) net de risque d’environ 7,78 % constaté en 2025, mais cette donnée n’est pas auditée et reste une estimation à confiance moyenne. Le seul chiffre qui compte vraiment est le rendement net réellement servi sur des projets arrivés à échéance et intégralement remboursés. Pour situer Bricks face à ses pairs, notre analyse d’Anaxago donne un point de repère utile.
Quels sont les risques sur Bricks ?
Le risque central est la perte partielle ou totale du capital. En tant que créancier obligataire d’une société de projet immobilière, l’investisseur est directement exposé à la défaillance du projet, sans aucune garantie des dépôts : le Fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR) ne couvre pas ces obligations de crowdfunding. S’y ajoutent l’illiquidité, puisque la maturité est fixe (de l’ordre de 2 à 3 ans) et les fonds bloqués jusqu’à l’échéance, et le retard de remboursement, devenu fréquent dans le secteur depuis 2023. Enfin, le risque de concentration pèse lourd : avec peu de projets, un seul défaut peut effacer plusieurs années de coupons. Notre guide du crowdfunding immobilier détaille la hausse des défauts sectoriels.
Comment récupérer son argent sur Bricks ?
Bricks propose une Marketplace, un marché secondaire qui permet de revendre ses titres à d’autres membres avant l’échéance. Son existence en 2026 est confirmée par les conditions générales d’utilisation. Mais ce n’est pas un guichet de retrait : la revente dépend de la présence d’un acheteur, sans garantie de liquidité, le prix peut être décoté, et des frais de cession s’appliquent (grille historique de 3 % TTC, à vérifier au moment de la sortie). Faute de market maker assurant une contrepartie, la sortie anticipée n’est jamais un droit. Le réflexe prudent consiste donc à considérer les fonds comme bloqués jusqu’à l’échéance et à ne placer que ce dont on n’a pas besoin à court terme.
Comment sont imposés les gains perçus sur Bricks en 2026 ?
Les coupons d’obligations de crowdfunding immobilier sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis au PFU de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. La hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % résulte de la LFSS 2026 (CSG relevée de 1,4 point) et s’applique aux revenus encaissés à compter du 1er janvier 2026. L’option pour le barème progressif n’a d’intérêt que si votre taux marginal d’imposition (TMI) est faible, soit 0 % ou 11 %. Attention enfin à une erreur courante : ce ne sont pas des revenus fonciers, et ce placement ne loge ni dans un PEA (plan d’épargne en actions) ni dans une assurance-vie.
